确定物流枢纽名单 物流地区迎来新机遇

2019年4月2日，国家发展改革委、交通运输部联合印发《国家物流枢纽网络建设方案(2019-2020年)》。要求2019年国家发展改革委、交通运输部将在国家物流枢纽承载城市人民政府编制的建设方案基础上，结合“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展国家重大战略实施需要，统筹研究确定第一批15个左右国家物流枢纽建设名单。▎国家物流枢纽分为6大类型物流业是支撑国民经济发展的基础性、战略性、先导性产业。物流高质量发展是经济高质量发展的重要组成部分，也是推动经济高质量发展不可或缺的重要力量。国家物流枢纽分为陆港型、港口型、空港型、生产服务型、商贸服务型、陆上边境口岸型等6种类型。国家物流枢纽布局承载城市共计212个。陆港型。依托铁路、公路等陆路交通运输大通道和场站(物流基地)等，衔接内陆地区干支线运输，主要为保障区域生产生活、优化产业布局、提升区域经济竞争力，提供畅通国内、联通国际的物流组织和区域分拨服务。港口型。依托沿海、内河港口，对接国内国际航线和港口集疏运网络，实现水陆联运、水水中转有机衔接，主要为港口腹地及其辐射区域提供货物集散、国际中转、转口贸易、保税监管等物流服务和其他增值服务。空港型。依托航空枢纽机场，主要为空港及其辐射区域提供快捷高效的国内国际航空直运、中转、集散等物流服务和铁空、公空等联运服务。生产服务型。依托大型厂矿、制造业基地、产业集聚区、农业主产区等，主要为工业、农业生产提供原材料供应、中间产品和产成品储运、分销等一体化的现代供应链服务。商贸服务型。依托商贸集聚区、大型专业市场、大城市消费市场等，主要为国际国内和区域性商贸活动、城市大规模消费需求提供商品仓储、干支联运、分拨配送等物流服务，以及金融、结算、供应链管理等增值服务。陆上边境口岸型。依托沿边陆路口岸，对接国内国际物流通道，主要为国际贸易活动提供一体化通关、便捷化过境运输、保税等综合性物流服务，为口岸区域产业、跨境电商等发展提供有力支撑。▎政策推动国家物流枢纽建设为巩固物流降本增效成果，增强物流企业活力，提升行业效率效益水平，畅通物流全链条运行，国家先后发布了多个促进国家物流枢纽建设的政策。2019年3月1日，国家发展改革委等24部门联合发布《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》，启动第一批15个左右国家物流枢纽布局建设。2018年12月21日，国家发展改革委、交通运输部发出关于印发《国家物流枢纽布局和建设规划》，要求到2025年，布局建设150个左右国家物流枢纽，枢纽间的分工协作和对接机制更加完善。社会物流运行效率大幅提高，基本形成以国家物流枢纽为核心的现代化物流运行体系，同时随着国家产业结构和空间布局的进一步优化，以及物流降本增效综合措施的持续发力，推动全社会物流总费用与GDP的比率下降至12%左右。▎物流地产机遇与挑战并存国家物流枢纽的布局和建设创造了有利的发展环境，将进一步带动物流地产发展。当前，中国物流地产机遇与挑战并存。从发展机遇来看，中国人均物流仓储面积仍与美国存在较大差距；伴随着电商快速发展，中国网上零售继续保持快速增长。主要城市物流仓储租金、物流租金仍处于上升通道，且与住宅、商业相比，其前期投入少、租期较长，投资回报率较高，处在7%-8%左右的区间；现代综合交通运输体系发展规划及“八横八纵”高铁规划已出炉，未来交通网络的规划与发展完善为物流地产市场发展提供了空间。从面临的挑战来看，由于物流地产前些年在规模化发展过程中普遍存在同质化情况，相比住宅和商业地产土地出让金低、税收贡献较低、土地利用率低，导致大城市工业用地相应指标逐年下降。同时，近年土地成本提升较快，由于物流地产投资回收期通常在15年以上，也相应为其开发建设完之后的招商、运营等专业化运作带来挑战。